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「dma指标」北京验证“商业贷款”的背后:打印信用信息和三五个中介

北京,验证,背后,中介,信用,商业,信息,三五时间:2021-04-25 14:36:33浏览:130
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“你需要贷款吗?我们有低息贷款,年利率低至3.85%。”相信很多人都接到过类似的电话。中信经纬的调查发现,销售电话背后隐藏着一条产业链,贷款中介将个人包装成需要通过虚构公司经营贷款的企业主,提供虚假的银行流水,让这些资金绕过楼市。北京某贷款中介公司业务员声称,在他们公司申请房贷的客户中,超过50%甚至60%是用钱买房的。

贷款中介和个人抢按揭业务贷款的关键在于业务贷款利率低、期限长,相比按揭贷款可以节省几十万元甚至几百元的利息支出。如今,监管部门正在打击非法使用此类资金的行为。北京一些股份制商业银行提高了抵押贷款利率,并收紧了对贷款企业的资格审查。

这种利差驱使50%的经营性贷款客户买房

在中国人民银行征信中心北京分中心,打印个人和企业征信报告的人很多,已经成为很多金融中介公司寻找客户的绝佳场所。

2月4日上午,中信经纬在征信中心看到,当有人拿着征信报告从大厅出来时,会有三五个中介围上来,热情地递上名片,询问是否需要资金。某金融中介公司业务员李明说:“这里有很多人打电话要信用。等我们好了,就来这里找客户。”

当记者表示购房资金仍然不足时,李明立即推荐了银行为企业发行的一种贷款产品——住房贷款。他介绍,按揭贷款是以业务需要资金为由向银行申请贷款,以企业法人或个人股东名义的财产作为抵押物换取资金,一般可以贷出房屋评估价值的70%。

多家银行贷款经理和金融中介公司业务员告诉中信经纬,住房贷款业务很早就有了,期限1年、3年、5年、10年、20年不等。前几年的利率大多在5%-6%甚至更高。但由于2020年疫情的影响,银行允许实体经济带动利率下调,北京多家银行利率降至3.85%,相比北京同期房贷利率,首套房贷利率约为5.2%,二套房贷利率为5.7%。其中的“价差”让很多买家心动,导致原本服务于中小企业的贷款产品走样。

最近经历过“卖一个买一个”的卢菲菲对此表示担忧。本来她打算在西城区置换一个价值900万左右的学区房,但是给老公和老公的公积金贷款额度不够,所以房产中介向他们推荐了商业贷款。以贷款300万元,20年等额本息,贷款利率5.7%为例,房贷每月还款20997元,还款总额503.45万元;如果经营性贷款年利率为4%,月还款额为18179元,总还款额为436.31万元,则可减少近67万元。

李明说,许多想买房但资金不足或二手房贷款比例低的人会选择通过贷款中介向银行申请经营性贷款。从2020年到现在,他们公司50%甚至60%以上申请经营性贷款的客户都是用来买房的。“也有申请住房贷款进行经营的,但是中小企业过几年倒闭了,还是买了更多的房子。”

"我去年办理的商业贷款中,大约有50%是用来买房的。"某银行个人贷款经理告诉中信经纬,大部分是为了买二套房,因为二套房首付比例高,普通自住住房首付60%,非普通自住住房首付80%。很多人首付都出不了这么高,只能拿商业贷款。

几千块钱成为公司股东,房子可以提前买

按揭贷款虽然利率低,但是要顺利拿到钱,贷款申请人需要在北京有公司有房子。如何将申请人包装成合规对象,是金融中介公司施展魔力的时候了。

北京一家金融中介公司的销售员张洋说:“如果你没有公司,我们有两种处理方式。一是帮你收购一家公司,成为公司的法定代表人,二是找一家公司。加你为股东。”

这两种方法有什么区别?张洋告诉中信经纬,如果收购一家公司,客户成为公司法定代表人,需要到工商部门办理变更手续,在银行开户,提供自来水等各种资料。从收购公司到最终贷款,办理周期约一个半月到两个月,手续费约12000元。

“第二种方式,我们拿着公司的营业执照,用完了再还给对方。对别人的公司没有影响,只需要交8000块。这种处理周期快,两周左右就能完成。”张扬说道。

郭亮是另一家金融中介公司的业务员。他的计划和张洋类似,收购公司的成本在8000-10000元之间。公司过户后,郭亮会刷银行流水,以客户的名义给空壳公司做一些虚假材料。一切完成后,他会将公司营业执照、章程、客户身份证、房产登记证、购房合同等资料,匹配到合适的银行。银行以客户的名义按房屋评估价值的70%发放贷款,利率根据公司和客户的信用情况确定。

金融中介除了为帮助客户收购公司或获得股东资格收取一定费用外,还将收取贷款总额1%-2%左右的服务费。以贷款金额300万元为例,总成本为6-7万元。但是在很多买家眼里,花几万块钱就能省下几十万甚至上百万的利息,是一笔稳赚不赔的买卖。

如果贷款申请人连房子都没有,一些金融中介公司甚至会为客户提供购房预付款。房子过户后,他们迅速向银行申请抵押贷款,然后将资金返还给金融中介公司。李明说,他们已经和一些信托公司合作,客户可以向他们借钱买房,每天计算利息,收到贷款资金后再把钱还给信托公司。

“如果借钱,就去公证处公证。客户还需要在信托公司压一些个人文件。毕竟这是一大笔钱。”李明还提醒,一般来说,这笔钱的利息比较高,客户需要快速完成转账和贷款的全过程,否则利息损失会太大。

一些银行提高利率,严格审查贷款资格

住房贷款非法流入楼市,在深圳、上海等地引起了更多关注,而北京近日对这场狂欢盛宴泼了一盆冷水。1月30日,北京银监局发布消息称,要求各银行对2020年下半年以来新增个人消费贷款和个人业务贷款的合规性进行全面自查。同时,北京银保监管局已与中国人民银行业务管理部、北京市住房和城乡建设委员会等部门成立联合工作组,近期将赴银行业机构进行专项核查。

“现在是敏感期,必须采访。去年下半年,有3.85%的经营性贷款产品,现在一些银行已经将利率提高到4%-5%。”张洋表示,不仅提高了利率,而且对客户的资格审查也更加严格。“在新公司和新股东能够做到之前,一些银行最近已经提高了门槛。比如新股东申请经营性贷款需要半年。”

中信经纬记者以贷款人身份咨询了北京十多家银行,了解经营贷款的最新情况。相比较而言,几大国有银行对贷款企业和个人的资质要求一直比较高,现在利率还没变。

中国工商银行西城区某支行信贷部经理表示,公司必须成立一年以上,并处于正常经营状态。股东申请的,必须是半年以上的股东,最低贷款利率3.65%,最高贷款10年。中国银行西城区某支行个人贷款经理表示,银行要求公司经营两年以上,借款人是股东之一,持股5%以上。

“我们银行要求公司成立两年以上,公司股东也要求两年以上,公司需要出具同意从营业收入中偿还个人贷款的证明。持股50%以上的股东可以提供担保后才能放款,我们只做一年,贷款利率3.85%。”农行东城区某支行个人贷款经理多次强调,客户必须有真实的业务和真实的需求,才能贷款。

然而,一些股份制银行最近提高了经营贷款门槛和利率。广发银行某分行的贷款经理表示,优质客户之前可以达到3.85%,现在基本提高到4.15%-5.25%。浦发银行一位个人贷款经理表示:“最近利率上调了10个基点,操作流程要重新审核。贷款金额为经营流量的30%-40%。”

“去年的利率比较低,从3.6%到3.8%不等。今年最新的贷款要求还没有下来,但肯定不能像去年那样。加息,控制整体额度,审批可能会更严格。”中信银行的一位个人贷款经理表示,公司必须真实经营,空壳公司只有一家,不可能无迹可循。

光大银行个人贷款经理告诉中信经纬记者,最近新注册的公司做不到,但新股东和新房还是可以的,只是定价有区别。有一种产品可以贷款20年,年利率4.8%。还款方式是按月付息,一年还一次本金的二十分之一。不过,他强调,贷款的使用受到严格检查,银行将监督贷款的支付,即资金是否流向真正的交易对手。

此外,民生银行和兴业银行西城区的贷款经理均表示近期经营贷款利率没有变化,平安银行客服人员表示利率没有变化。民生银行和兴业银行申请企业注册需要2年以上,平安银行需要1年以上,对银行流水都有一定要求。

但李明说:“你问银行,肯定会问真正的业务。这就是我们存在的价值。”

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消费贷款的目标是高达100万英镑的长期贷款

虽然“商业贷款”正在收紧,但在“利差”的诱惑下,仍有一部分人选择消费贷款等利率较低的贷款产品来替代抵押贷款。

住在北京的孙萌(音译)正在经历“卖一赠一”。2020年12月,她刚刚卖了自己的房子,然后买了一套改良的。“这房子卖了280万,我看到的房子总价440万。然而,因为这所房子“满满的,独一无二的”,它被迫提高首付,以节省税费。”孙萌告诉中信经纬,她向亲戚朋友借了50万,首付提高到380万,然后申请了60万的房贷。

孙萌计划在抵押贷款获批后向银行申请消费贷款,并还清亲戚朋友的钱。“我咨询比较了20多家银行,选择了几家利率较低的银行。年利率4.2%左右。还款方式是先付利息,再付三年。我估计一两年就能还清。”

当被问及是否担心银行查询贷款流向时,她说:“买房后一定要装修,买家电。这些也是要花钱的,银行应该不会发现。”

在采访中,上述几家贷款中介公司的业务员也表示,经营性贷款的收款人通常是第三方公司账户,为了逃避监管,来回转账数次,客户最后从银行取出现金买房。郭亮说:“按照我们收钱的流程,100%没问题。”

据中信经纬记者介绍,相比百万行、贷款年限10年甚至20年的经营性贷款,个人消费贷款最高可达30万元,一般可使用3年,优质客户贷款年利率可低至4.2%。如果同时在几家银行申请消费贷款,可以将贷款金额放大到上百万元。

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非法使用资金或推荐机构缩短贷款期限

采访中还有一位贷款经理看到记者不是真正的企业主,劝记者放弃企业贷款。他说,今年的监管是严格检查商业贷款。如果发现资金流向楼市,银行会要求客户提前还款,不违反贷款合同。根据规定,“如果你无力偿还贷款,银行可以起诉你。”

“从去年开始,为了支持疫情防控和恢复生产,银行普遍降低了经营贷款利率,部分贷款利率明显降低。最近,银行的适当增加才回到正常水平。提高经营性贷款利率对整体影响不大,有助于减少经营性贷款和个人住房贷款之间的套利空间,但也可能意外伤害到一些确实需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼告诉中信经纬。

董希淼认为,商业银行和消费金融公司应在严格进入门槛、加强贷款管理的同时,将经营性贷款和消费贷款的发放期限控制在5年以内,并要求借款人提供必要的使用证明。对于30万元以上的贷款,应严格执行委托支付规定,贷款资金应按合同约定的用途支付给借款人的交易对象,以减少挪用风险。

本文来自中信经纬APP


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